ALQUILERES: postergación de contratos y congelamiento de precios. Suspensión de desalojos

29-3-2020

En el marco de la emergencia pública en materia sanitaria en el día de hoy ha sido publicado en el Boletín Oficial, el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20 que establece la suspensión de los desalojos, la prórroga de contratos, el congelamiento de precios de alquileres, entre otras medidas, hasta el 30 de septiembre del año en curso.

Si bien tiene como especial propósito el de los inmuebles destinados a la vivienda familiar, garantizando un derecho esencial de la ciudadanía en una época de inactividad comercial, específicamente precisa los contratos de alquiler con los siguientes destinos:

  • De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
  • De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
  • De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
  • De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
  • De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
  • De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Desalojos: Quedan suspendidos hasta el 30 de Septiembre los procesos de ejecución de sentencia tendientes a conseguir el desalojo del inmueble, siempre y cuando la ocupación haya tenido como origen un contrato de alquiler y actualmente su ocupación sea ejercida por la locataria, sub-locataria, herederos por causa de muerte o continuadores.

Prórroga de contratos:  Exclusivamente para contratos cuyo vencimiento opere entre el 20/03/2020 y el 30/09/2020, exclusivamente y consiste en un derecho exclusivo de la locataria (inquilino) facultativo. Esto significa que si así no lo quisiere, podría restituir el inmueble al vencimiento de plazo, o en cualquier otro momento posterior y antes del 30/09/2020.

En todos los casos, deberá notificar de modo fehaciente a su locador.

Congelamiento de precios: No se trata de una dispensa en la obligación de pagar los cánones. Quedan congelados los mismos al valor abonado al mes de Marzo de 2020. La diferencia que resultare entre el monto originalmente pactado en el contrato y el congelado, deberá ser abonada de 3 a 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, pagaderas conjuntamente con el canon locativo del mes de Octubre y podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa activa del Banco de la Nación Argentina. Se prohíbe la aplicación de intereses punitorios ni moratorios, ni de ninguna otra penalidad que se haya previsto en los contratos.

Nuevamente aclaramos, se trata de un Derecho del Locatario y por tanto es facultativo su uso, pudiendo cumplir con los incrementos inicialmente pactados al efecto de no incrementar el monto mensual a partir de Octubre de 2020.

Excepción importante: quedan excluidos del congelamiento del precio de alquiler los contratos de locación cuyo canon percibido por la locadora sea para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar, debiéndose acreditar tales extremos. (Art. 10 del decreto)

El detalle: de cualquier modo, ante el incumplimiento del locador el locatario, no tiene hasta el 30/09/2020 para ejecutar esta previsión. Se entiende que son disposiciones dictadas en el marco de la buena fe contractual que ha de regir en toda contratación y más aún, en tiempo como los que nos toca vivir.  

Modo de pago: El decreto otorga 20 días a la parte locadora al efecto de comunicar a la locataria los datos necesarios para que esta pueda efectuar el pago (si así lo quisiera) de manera electrónica.

La especial situación de los Comercios: tal como dijimos al inicio, el propósito de esta medida es garantizar un derecho básico de la ciudadanía: la vivienda.  Sin embargo, no podemos dejar de advertir que en el marco del Aislamiento Social Obligatorio y Preventivo que restringe la actividad comercial, se presenta una especial situación con los inmuebles destinados al comercio, en tanto no puede ser utilizado para el uso exclusivo previsto por el locatario en condiciones normales.

Por su puesto entendemos que se trata de un contexto extraordinario y de muchísima sensibilidad social el que ha originado este Decreto (que por supuesto deberá ser aprobado posteriormente por el poder Legislativo), pero advertimos que en el supuesto (tal y como parece) de que el plazo de aislamiento obligatorio se extienda en el tiempo, cobrará cada vez y con  mayor fuerza y entereza la disposición prevista por el Art. 1203 del Código Civil y Comercial: “si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa”. Es imposible prever cual será la interpretación que hagan en cada caso los Jueces, pero sin dudas es una disposición que será invocada por muchos locatarios. 

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